Consultant immobilier Indépendant : quel statut choisir ?
Se lancer comme mandataire immobilier implique un choix crucial dès le départ : celui de votre statut juridique. Ce choix va conditionner votre cadre légal d’exercice, votre régime social (protection santé, retraite, chômage) et votre régime fiscal, ainsi que l’ensemble de vos obligations administratives au quotidien.
En effet, la loi impose aux négociateurs immobiliers indépendants d’adopter un statut adapté avant de commencer à exercer.
Deux options principales s’offrent généralement à vous en débutant dans un réseau immobilier : devenir agent commercial indépendant (en tant qu’entrepreneur individuel, sous régime micro-entreprise ou régime réel simplifié), ou opter pour le portage salarial au sein d’une société spécialisée. Chacun de ces statuts présente des avantages et des inconvénients qu’il convient de bien comprendre pour démarrer sereinement votre nouvelle activité de mandataire.
Agent commercial immobilier
le choix de l’indépendance
Un agent commercial en immobilier (mandataire immobilier) est un travailleur indépendant mandaté par une agence ou un réseau titulaire de la carte professionnelle (carte T) pour négocier et conclure des transactions immobilières en son nom. Contrairement à un agent immobilier salarié, l’agent commercial n’est pas employé par l’agence ; il exerce en son nom propre avec un statut d’entrepreneur. Cela implique de créer votre activité indépendante et de vous immatriculer en tant que tel.
La plupart des mandataires optent soit pour le statut d’auto-entrepreneur (micro-entreprise), soit pour l’entreprise individuelle classique au régime réel. Dans les deux cas, vous opérez sans créer de société (en nom propre) et devez vous inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) dans les 15 jours suivant le début d’activité.
(Remarque : il est aussi possible de créer une société unipersonnelle (EURL, SASU) pour exercer, mais dans ce cas la société doit également s’immatriculer au RSAC et obtenir sa propre carte professionnelle d’agent immobilier pour pouvoir être mandataire, une contrainte lourde pour un début d’activité.)
Le régime micro-entreprise (auto-entrepreneur)
Opter pour le régime de la micro-entreprise (auto-entrepreneur) est une solution très populaire pour débuter en tant qu’agent commercial.
Ce régime ultra-simplifié offre plusieurs avantages
Création facile et rapide
L’immatriculation en micro-entreprise est simple, sans capital minimum, et la création de l’activité est gratuite sur le Guichet unique des formalités. La gestion comptable est minimale : pas de bilan annuel, seulement la tenue d’un livre de recettes et la déclaration mensuelle/trimestrielle du chiffre d’affaires
Fiscalité et charges allégées
Tant que votre chiffre d’affaires reste modeste, vous bénéficiez d’une franchise de TVA – aucune TVA à facturer en dessous d’environ 36 800 € (seuil limite) et 39 100 € (seuil majoré) de CA annuel ( seuils 1er janvier 2025) pour les services, ce qui simplifie les factures. De plus, vos cotisations sociales sont calculées forfaitairement (environ 21% à 22% du chiffre d’affaires et vous n’en payez pas du tout en l’absence de revenus encaissés (pas d’avance de cotisations).
Il est également possible d’opter pour le prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu (versement fiscal forfaitaire de ~2% du CA) afin de payer l’impôt en même temps que les cotisations
Simplicité administrative
Compte tenu de la comptabilité ultra allégée, vous n’avez généralement pas besoin d’un expert-comptable, ni d’adhérer à un centre de gestion agréé. Ce statut convient bien aux personnes démarrant une activité à petite échelle, avec peu de frais professionnels, et souhaitant une gestion allégée
Inconvénients du micro-entrepreneur : en contrepartie de sa simplicité, le régime micro comporte des limites qu’il faut anticiper. D’abord, votre chiffre d’affaires annuel est plafonné à 77 700 € (seuil 1er janv. 2025) (pour les prestations de services immobiliers) – seuil au-delà duquel vous basculerez obligatoirement vers un régime réel classique l’année suivante.
Par ailleurs, vous ne pouvez pas déduire vos frais professionnels réels de votre chiffre d’affaires : toutes vos dépenses (essence, véhicule, publicité, outils informatiques…) restent à votre charge sans réduction de votre base imposable. De même, vous ne facturez pas de TVA tant que vous êtes en franchise, mais cela signifie aussi que vous ne récupérez pas la TVA sur vos propres achats professionnels. Enfin, notez qu’en micro-entreprise vous ne cotisez pas à l’assurance chômage (voir plus bas), et que pour valider vos trimestres de retraite il faut réaliser un minimum de CA chaque année (à défaut, il existe une option pour cotiser sur une base minimale).
En résumé, le statut auto-entrepreneur est idéal pour démarrer grâce à sa simplicité et sa fiscalité attractive, mais il montre ses limites si votre activité décolle fortement ou engendre beaucoup de frais
L’entreprise individuelle au régime réel simplifié
Si vous prévoyez un chiffre d’affaires élevé ou des dépenses importantes, il peut être judicieux de choisir le régime réel d’imposition dès le départ (entreprise individuelle classique, hors micro-entreprise).
Sous ce statut, aucun plafond de chiffre d’affaires ne s’applique. Vous aurez l’obligation de tenir une comptabilité complète (bilan, compte de résultat) et de déclarer vos recettes/dépenses réelles, mais en contrepartie vous pouvez déduire l’ensemble de vos frais professionnels de votre chiffre d’affaires : véhicule, abonnements, communication, assurances, etc., viennent diminuer votre bénéfice imposable.
Vous pouvez également facturer la TVA (et la récupérer sur vos achats), ce qui peut être avantageux si vous avez investi (véhicule, matériel) ou si vos clients sont assujettis à la TVA
Le portage salarial immobilier Indépendance avec un statut salarié
Le portage salarial immobilier est une alternative de plus en plus répandue pour les mandataires qui souhaitent combiner l’indépendance du négociateur et les avantages du statut salarié. Concrètement, le portage salarial instaure une relation de travail tripartite entre vous, le réseau immobilier, et une société de portage. Vous exercez toujours en toute autonomie commerciale, mais vous êtes juridiquement salarié de la société de portage, qui sert d’intermédiaire.
Fonctionnement du portage : une fois que vous avez trouvé votre réseau immobilier mandant, vous signez une convention de portage salarial et un contrat de travail (CDD ou CDI) avec une société de portage spécialisée dans l’immobilier. Parallèlement, la société de portage signe avec le réseau un contrat de prestation qui lui permet de facturer vos commissions au réseau, vous réalisez des ventes, c’est la société de portage qui émet la facture de commission auprès du réseau, encaisse les honoraires, puis vous reverse un salaire équivalent à ces commissions moins les charges salariales/patronales et les frais de gestion du portage. Vous recevez donc chaque mois un bulletin de salaire, au même titre qu’un employé classique, correspondant à votre chiffre d’affaires du mois converti en salaire net.
Avantages du portage salarial
Inconvénients du portage salarial
Coût des frais de gestion
Le bénéfice de tous ces services et protections a un coût. La société de portage se rémunère en prélevant des frais de gestion sur votre chiffre d’affaires.
Ces frais varient généralement de 5% à 7% du CA Hors Taxes, souvent selon un barème dégressif : plus vous vendez, plus le pourcentage diminue.
Ces frais s’ajoutent aux charges sociales classiques sur salaires.
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Moins de revenus nets en l’absence de frais
En portage, on considère qu’environ 50% du chiffre d’affaires HT se transforme en salaire net une fois que les cotisations sociales salariales/patronales et les frais de gestion sont déduits. Ce taux net peut monter à ~60% si vous avez des frais professionnels remboursés (car ces frais récupérés ne subissent pas de cotisations). À titre de comparaison, un agent commercial en micro-entreprise peut espérer conserver ~75% de son CA après paiement des 25% de charges sociales + impôts forfaitaires, mais il devra encore payer ses frais professionnels sur cette somme. Le portage assure une protection et des services en échange d’une part de votre CA.
Il s’agit donc de bien peser le gain de sécurité apporté par le portage versus la perte de revenu net immédiat par rapport à un indépendant pur.
Dépendance de la société de portage
En portage salarial, vous dépendez administrativement de la société de portage pour facturer et encaisser vos commissions. Cela introduit un intermédiaire supplémentaire dans la relation d’affaires. Il faut choisir une société de portage sérieuse et spécialisée (idéalement adhérente du PEPS, le principal syndicat du portage salarial) pour s’assurer de la bonne gestion de vos fonds et du respect de la réglementation.
Par ailleurs, le contrat de travail en portage peut imposer certaines conditions (par ex., un chiffre d’affaires minimum à réaliser sur la durée du contrat, correspondant au minimum de rémunération conventionnel).
En pratique, pour un négociateur performant ces contraintes sont assez transparentes, mais elles méritent d’être lues attentivement.
Formation professionnelle
Même en étant salarié porté, vous devez comme tout mandataire immobilier respecter l’obligation de formation ALUR de 14h/an. Le portage n’exonère pas de cette obligation légale, puisque vous exercez toujours une activité soumise à la loi Hoguet. Vous devrez donc continuer à suivre les formations annuelles requises (souvent, les sociétés de portage ou les réseaux proposent d’ailleurs des modules de formation immobilière pour leurs négociateurs). Ce point n’est pas un inconvénient propre au portage, mais il convient de le rappeler – le portage simplifie la gestion administrative, mais pas la nécessité de maintenir à jour vos connaissances immobilières.
Tableau comparatif : Agent commercial vs Portage salarial
Pour vous aider à visualiser les différences entre ces deux statuts, voici un tableau synthétique récapitulant les points clés :
| Critères | Agent commercial (indépendant) | Portage salarial (salarié porté) |
|---|---|---|
| Avantages principaux | Autonomie totale dans la gestion de l’activité (entrepreneur de A à Z). - Charges sociales forfaitaires limitées si petit CA (micro-entreprise). - Revenus nets potentiellement plus élevés à court terme (pas de frais de portage). - Formalités de création simples (micro) et faibles coûts de démarrage | Statut de salarié : cotisations chômage et retraite salariée, meilleure protection maladie - Aucune création d’entreprise à faire, pas d’inscription RSAC. - Gestion administrative déléguée (comptabilité, URSSAF, fiches de paie gérées par la société de portage) - Remboursement des frais professionnels possible, optimisant le revenu net - Assurance RCP incluse par la société de portage |
| Inconvénients principaux | Pas de cotisation chômage (protection limitée en cas d’arrêt d’activité). - Protection sociale réduite (SSI indépendants), pas de mutuelle d’entreprise par défaut. - Impossible de déduire les frais réels en micro (charges calculées sur le CA, pas le bénéfice). - Plafond de CA 77 700 € en micro, sinon changement de régime. - Comptabilité et obligations lourdes si régime réel (TVA, bilan). - Obligation de gérer soi-même toutes les démarches (URSSAF, fiscal, assurance, etc.). | Frais de gestion prélevés sur le CA (environ 5–7%) réduisant d’autant le revenu. - Charges sociales salariales/patronales importantes (seulement ~50% du CA revient en net en l’absence de frais). - Dépendance vis-à-vis de la société de portage pour facturer et encaisser les commissions. - Statut moins entreprenarial sur le papier (vous êtes juridiquement un salarié, ce qui peut déplaire à certains indépendants). - Pas de choix du régime fiscal : imposition à l’IR sur les salaires (prélèvement à la source). |
| Couverture sociale | Régime indépendant (Sécurité sociale des indépendants). Pas d’Assurance chômage (pas d’ARE). Cotisations retraite RSI (assez faibles comparées au régime salarié). | Régime général salarié (CPAM). Cotisations Assurance chômage effectives – droits Pôle Emploi ouverts. Retraite cadre + prévoyance. Mutuelle santé d’entreprise. |
| Simplicité administrative | Moyenne à Faible – de la simplicité du micro (peu de formalités) à la lourdeur du réel (compta complète). Vous gérez vous-même inscriptions, facturation clients, déclarations URSSAF/fiscales, etc. | Élevée – clé en main. La société de portage s’occupe des tâches administratives, sociales et comptables pour vous. Vous n’avez qu’à vous concentrer sur vos ventes. |
| Assurance professionnelle | Obligatoire : à souscrire personnellement (assurance RCP immobilière) | Incluse : l’assurance RCP pro est couverte par la société de portage pour le compte du salarié porté |
| Démarches de démarrage | Immatriculation RSAC (greffe du tribunal) + choix du statut fiscal (micro ou réel). Obtention de l’attestation collaborateur | Convention de portage + contrat de travail avec la société de portage. Lettre de mission signée avec le réseau. Aucune inscription RSAC ni création d’entreprise à faire |
| Régime fiscal des revenus | Impôt sur le revenu – BNC si EI (micro : abattement forfaitaire, réel : frais déduits). Possibilité d’option pour l’IS si entreprise individuelle au réel | Impôt sur le revenu – vos commissions transformées en salaires sont imposées comme des traitements et salaires (prélèvement à la source). Pas d’abattement spécifique (mais déduction frais possible via remboursements). |
| Droits au chômage (Pôle Emploi) | Aucun droit ouvert d’office (pas de cotisation chômage). En cas d’arrêt, possible d’avoir l’ARE seulement si vous aviez des droits acquis antérieurement, ou via assurance privée. | Oui, vous cotisez à l’UNEDIC comme tout salarié. En fin de contrat de portage, vous aurez droit aux allocations chômage (ARE) sous réserve d’avoir cotisé suffisamment (comme un salarié classique). Cumul ARE possible en démarrant. |
| Formation professionnelle | Obligatoire – Formation loi ALUR 14h par an minimum (à justifier pour le renouvellement de votre habilitation) | Obligatoire également – Identique à l’agent commercial (la loi ALUR s’applique à tous les négociateurs immobiliers, y compris les salariés portés). |
(NB : Tableau à titre indicatif – les situations individuelles peuvent varier selon les cas particuliers, les accords de votre réseau ou de votre société de portage.
UN MÉTIER RÉGLEMENTÉ
Obligations légales et loi Hoguet
Quel que soit le régime fiscal choisi (micro ou réel), l’agent commercial immobilier doit respecter le cadre réglementaire de la profession fixé par la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970). En pratique, cela implique plusieurs démarches et obligations spécifiques
En résumé, le statut d’agent commercial immobilier offre une grande autonomie et un cadre entrepreneurial souple, au prix d’une protection sociale limitée et de ces démarches administratives initiales. Il convient particulièrement à ceux qui souhaitent créer leur propre entreprise de mandataire et sont prêts à assumer eux-mêmes ces obligations.
Démarches administratives pour chaque statut
Pour résumer les étapes obligatoires à accomplir en démarrant, voici les démarches administratives propres à chaque statut, avec les liens officiels correspondants
Si vous choisissez le statut d’Agent Commercial indépendant :
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Immatriculation au RSAC – Inscrivez-vous en ligne au Registre Spécial des Agents Commerciaux via le Guichet des formalités des entreprises (service officiel) dans les 15 jours suivant le début d’activité. Cette inscription génèrera votre n° SIRET et votre affiliation URSSAF en tant que travailleur indépendant.
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Choix du régime fiscal – Lors de la déclaration d’activité, optez pour le régime micro-entrepreneur si vous remplissez les conditions (c’est le régime par défaut si vous ne dépassez pas les seuils de CA) ou indiquez votre choix de régime réel (déclaration contrôlée au BNC, etc.). Si micro, vous pouvez aussi choisir le prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu (selon votre situation fiscale). Ces options se prennent généralement lors de l’inscription ou auprès de l’URSSAF dans les premiers mois.
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Contrat et attestation de collaborateur – Assurez-vous d’avoir signé le contrat de mandat (ou contrat d’agent commercial) avec votre agence/réseau immobilier. Votre mandant devra ensuite demander votre attestation de collaborateur auprès de la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie) de son département. Cette attestation, une fois obtenue, officialise votre habilitation à exercer pour le compte du titulaire de la carte. Conservez-la précieusement, elle pourra vous être demandée (et doit être renouvelée à chaque nouvelle carte professionnelle du mandant).
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Assurance R.C. Professionnelle – Souscrivez une assurance Responsabilité Civile Professionnelle “Agent commercial en immobilier”. C’est une obligation légale d’avoir une RCP couvrant les activités immobilières (transactions) que vous menez. De nombreux assureurs proposent des contrats RCP pro immobilier. Votre réseau peut éventuellement vous orienter vers un assureur partenaire. Obtenez votre attestation d’assurance dès que possible, car le réseau peut vous la réclamer avant de débuter.
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Autres inscriptions – Le cas échéant, déclarez-vous auprès de la CCI ou du registre du commerce si demandé (certains réseaux peuvent aider à ces formalités). En micro-entreprise, n’oubliez pas de vous enregistrer pour la TVA dès que vous dépassez le seuil de franchise (sinon vous commencerez à facturer de la TVA sans être inscrit, ce qui pose problème). En régime réel, pensez à adhérer à une AGA (Association de gestion agréée) ou à un expert-comptable pour faciliter vos obligations fiscales.
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Si vous optez pour le statut en Portage Salarial :
Choix de la société de portage – Sélectionnez une société de portage salarial spécialisée immobilier et de bonne réputation (par exemple, membre du PEPS ou de la FEPS). Vous pouvez comparer les offres (frais de gestion, services proposés, outils en ligne, assistance, formation…). Des acteurs connus du secteur incluent : ABC Portage, FCI Immobilier, Prium City, ITG, Portage.immo, etc.
Signature de la convention de portage – Une fois votre société de portage choisie, signez avec elle une convention de portage salarial qui définit les modalités de votre collaboration (taux de frais de gestion, services inclus, etc.), ainsi qu’un contrat de travail (CDI ou CDD de portage salarial). Ce contrat de travail respecte la convention collective du portage (il mentionne notamment un salaire minimum garanti, etc.).
Lettre de mission avec le réseau – Parallèlement, faites signer à votre agence/réseau immobilier une lettre de mission ou une convention tripartite précisant que vous exercerez en portage salarial. Cette lettre lie le réseau et la société de portage et précise votre taux de commission, les conditions de mission, et confirme que vous agirez en tant que salarié porté.
Pas d’immatriculation RSAC – Contrairement à l’agent commercial classique, vous n’avez pas à vous immatriculer vous-même au RSAC ni au RCS. Votre entreprise de portage s’occupe des formalités nécessaires. Vous êtes dispensé de création d’entreprise individuelle
Assurance et habilitation – Vous n’avez pas besoin de souscrire une RCP pro individuelle (elle est couverte par le porteur). Cependant, assurez-vous que le réseau mandant vous délivre quand même une attestation de collaborateur (même en portage, le négociateur doit être habilité par le titulaire de la carte comme tout collaborateur).
Démarrage de l’activité – Une fois ces documents signés, vous pouvez commencer à travailler. La société de portage vous donnera accès à une interface pour déclarer vos ventes, éventuellement vos frais. Veillez à bien comprendre le processus de facturation : qui envoie les factures de commission au client (souvent c’est le portage), quels documents fournir après une vente (généralement une copie du compromis, etc.). Organisez également votre mutuelle d’entreprise (vous pourrez adhérer à celle du portage, ou éventuellement la refuser si vous avez déjà une mutuelle personnelle conforme).
Suivi administratif – Le portage étant un contrat de travail, n’oubliez pas de signaler tout changement de situation à votre porteur (arrêt maladie, souhait de congés, fin de mission…).
